Vielleicht ist Ihnen der Begriff Nießbrauch bei der Immobiliensuche schon einmal über den Weg gelaufen. Wer nicht regelmäßig mit Immobilien oder dem deutschen Recht zu tun hat, kann sich schnell überfordert fühlen..
Doch was bedeutet Nießbrauch?
Die erste Definition zum Thema Nießbrauch findet sich in der Wikipedia. Hier wird erklärt, dass Nießbrauch ein unveräußerliches und unvererbliches Recht auf die Nutzung einer fremden Sache, einem Recht oder Vermögen ist.
Der Begriff Nießbrauch stammt aus dem lateinischen Usus fructus, zu deutsch etwa Fruchtgenuss. Laut dem BGB ergibt sich aus dem Nießbrauchrecht das Recht auf die Nutzung einer Sache, ohne dass diese dem Nutzer gehört.
Ein simples Beispiel:
Person A gehört ein Apfelbaum, Person B hat ein Nießbrauchrecht darauf. Die Früchte des Apfelbaums gehören daher Person B, ohne das Person B der Apfelbaum selber gehört.
Nießbrauch bei Immobilien
Bei Immobilien geht es natürlich nicht um Äpfel. Stattdessen sichert der Nießbrauch beispielsweise Mieterträge. Zwischen Eigentümer und dem Nutznießer des Nießbrauch gibt es verschiedene Rechte und Pflichten. Die Gründe für einen Nießbrauch sind vielfältig. Häufig geht es um die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten. So könnten Eltern Ihre Immobilie an die Kinder übergeben und somit Erbschaftssteuer einsparen. Durch den Nießbrauch sichern sich die Eltern das Recht, die Immobilie weiter nutzen zu dürfen, oder zu vermieten. Natürlich kann es auch andere Gründe für den Nießbrauch geben, z.B. um Wegerechte zu regeln oder besondere Grundstücksbebauungen mit den Nachbarn zu regeln.
Welche Arten von Nießbrauch gibt es?
Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Zuwendungsnießbrauch und Vorbehaltsnießbrauch.
Unter Zuwendungsnießbrauch versteht man die sogenannte Bestellung eines Nießbrauchs zugunsten eines Berechtigten. Bei dieser Form des Nießbrauchs erzielt der Berechtigte fortan die Einnahmen aus Miete bzw. Pacht.
Anders stellt sich die Situation beim Vorbehaltsnießbrauch dar. Hier wird bei der Veräußerung einer Immobilie ein Nießbrauch für den bisherigen Eigentümer bestellt. So kann der Eigentümer sicherstellen, auch nach dem Verkauf seiner Immobilie weiter in derselben Leben zu können.
Wer trägt welche Kosten?
Nicht immer ist allen Parteien klar, welche Pflichten für wen gelten. Für rechtliche Fragen bezüglich des Nießbrauchrecht verweisen wir ausdrücklich auf einen Anwalt. An dieser Stelle seien daher nur zwei Paragraphen erwähnt.
Aus §1041 BGB (https://dejure.org/gesetze/BGB/1041.html) ergibt sich eine Sorgfaltspflicht des Begünstigten gegenüber der Immobilie. Aus §1050 BGB (https://dejure.org/gesetze/BGB/1050.html) ergibt sich, dass ein Nießbraucher nicht für die Abnutzung aus regelhafter Nutzung der Immobilie aufzukommen hat. Für Immobilienkäufer ergibt sich aus dem Nießbrauch daher ein Risiko bezüglich der potenziellen Wertminderung durch Nießbraucher.
Wird Nießbrauch im Grundbuch eingetragen?
Ja, der Nießbrauch stellt im juristischen Fachjargon eine sogenannte Dienstbarkeit dar und wird als solche im Grundbuch eingetragen. Ein Sonderfall, die sogenannte Grunddienstbarkeit, liegt vor, wenn im Grundbuch ein Nießbrauch für Benachbarte Grundstückseigentümer eingetragen wird. Dieser Fall tritt in der Regel ein, wenn es um Grenzbebauung oder Nutzungsrechte für Wege über das Grundstück geht.
Nießbrauch oder Wohnrecht
Häufig werden Nießbrauch und Wohnrecht Synonym verwendet. Tatsächlich sind Wohnrecht und Nießbrauch nicht dasselbe. Zwar beschreiben sowohl Nießbrauch als auch Wohnrecht ein Nutzungsrecht an einer Immobilie, in der Natur unterscheiden sich beide jedoch gravierend. Das Wohnrecht erlaubt lediglich die persönliche Nutzung der Immobilie, der Nießbrauch erlaubt darüber hinaus auch die Früchte der Immobilie zu erhalten, beispielsweise durch die Vermietung der Immobilie.
Ein Wohnrecht ist höchstpersönlich und nicht übertragbar. Das heißt, es gilt nicht einmal für einen eventuellen Mitbewohner, wie etwa Lebensgefährten oder Kinder.
Das Wohnrecht bietet einem Immobilieneigentümer daher einige Sicherheiten gegenüber dem vergleichsweise locker wirkenden Nießbrauchrecht.
Autor
Geschrieben von: Irene Kettenbach
Geschäftsführerin & IHK-geprüfte Immobilienberaterin